06 abr

Todas as operações feitas com imóveis devem ser declaradas

Antônio Carlos Nogueira, presidente do Conselho Regional de Contabilidade da Bahia

No início de março, a Receita Federal começou a receber as declarações de imposto de renda de 2017. O prazo final para a entrega dos formulários é até o dia 28 de abril. Antônio Carlos Nogueira, presidente do Conselho Regional de Contabilidade do Estado da Bahia (CRC-BA), respondeu dúvidas sobre o processo de declaração de imóveis.

Quais operações feitas com imóveis precisam de declaração no Imposto de Renda (IR) 2017?

Todas as operações feitas com imóveis devem ser declaradas ao Fisco, através do IRPF, Dimob ou da DOI, conforme as imputações legais. No campo da obrigatoriedade e independentemente do valor, aquela operação qual resulte situação a sujeição de incidência do imposto. Qualquer operação de venda de imóvel cujo valor seja superior a R$ 300 mil também deve ser declarada, pois neste caso o contribuinte já estaria obrigado a entregar o IR. Lembro que os corretores imobiliários, pessoa física ou jurídica, também são obrigados a apresentar ao Fisco a Dimob com todos os dados econômicos da operação, inclusive as comissões recebidas. É importante o registro de que as incorporadoras e as sociedades de compra e venda de imóveis também informam ao Fisco as operações, em suas datas de operação. O cerco fiscal está implantado. Os cartórios devem informar ao fisco as operações imobiliárias através da declaração de operações imobiliárias (DOI).

Se forem realizadas reformas no bem, é possível acrescentar os gastos ao valor do imóvel? Como realizar a atualização?

As reformas em imóveis que consistam em agregação e incorporação ao valor patrimonial do bem podem ser consideradas como adicional ao valor do bem. São necessários os alvarás legais da reforma ou ampliação, além de documentação legal dos materiais aplicados e mão de obra contratada formalmente. Simples reformas, como pintura, conservação, troca de pisos estragados, são despesas de manutenção e não podem ser agregadas ao valor. Armários são bens móveis não incorporáveis. Quanto à atualização de bem imóvel, a resposta é não. A legislação veda, desde o ano de 1996, qualquer tipo de atualização. Eles devem ser declarados sempre pelos seus valores nominais de aquisição.

Para quem está pagando as prestações de um imóvel financiado que já foi declarado anteriormente, é necessário informar o valor total do bem? Como proceder a declaração?

Os bens imóveis adquiridos a prazo ou em prestações de financiamento devem ser lançados a cada ano e cumulativamente pelos valores efetivamente pagos. Por outro lado, nada impede que no corpo da descrição dos dados do bem se informe o valor escritural da operação. Nada deve ser lançado em dívidas quando o bem for adquirido por financiamento.

Quais os cuidados para quem vai realizar a declaração pela primeira vez? Existem especificações na hora de preencher o item de declaração de imóveis?

Embora se atribua ao contribuinte a facilidade e capacidade de autopreparação do imposto de renda, a legislação é complexa, principalmente no quadro da declaração de bens e direitos, recomenda-se a contratação de um profissional qualificado na matéria. É mais seguro a elaboração da declaração sob o assessoramento de um contador. Antes do preenchimento, a leitura completa no manual é uma alternativa para os que não podem contratar especialistas.

Como funciona a declaração do IR 2017 para os casais unidos pelo regime de separação total de bens? E para os que estão em regime de comunhão parcial ou total?

Casados em separação total de bens devem fazer a sua declaração independentemente de informações do outro cônjuge. Eles não se comunicam fiscalmente. Assim os bens, direitos, dívidas e ônus reais devem figurar na declaração do titular. Idem para os rendimentos, despesas e pagamentos efetuados. Já os casados em comunhão parcial ou total, os bens comuns devem ser lançados na declaração de qualquer um dos cônjuges.

Para os imóveis recebidos por doação, o que precisa ser feito pelas partes envolvidas no processo para a correta declaração?

O doador deve lançar no seu imposto de renda, no quadro de doações efetuadas, citando o nome, CPF do beneficiário, valor da doação, caso ela seja superior ao valor escritural do bem, deve apurar o ganho de capital e recolher eventual imposto sobre o lucro da operação. Já o beneficiário deverá lançar o bem no quadro de bens e direitos, relatando todos os dados do bem, e, no quadro de rendimentos isentos e não tributáveis, na linha destinada a doações recebidas, o valor da doação com os dados do doador. As doações de bens e direitos, inclusive imóveis, estão sujeitos ao imposto estadual denominado ITCMD, cuja alíquota na Bahia é de 3,5% do valor da operação. O imposto é devido pelo beneficiário na unidade da Federação do domicílio do doador, caso resida no Brasil. As secretarias da Fazenda dos estados mantêm convênio de cooperação técnica com a Receita Federal e têm acesso a estas informações e milhares de autos de infração vêm sendo lavrados ao longo dos últimos anos.

Imóvel vendido em parcelas, como deve ser apurado o ganho de capital? E como fica o registro no ano seguinte, caso os recebimentos ultrapassem o ano da venda?

Para efeito de determinação do ganho de capital tributável, o custo de aquisição do imóvel vendido em partes, em datas diferentes, deve ser computado na proporção que representar cada parte alienada em relação ao custo total da área do imóvel.

Um contribuinte que vendeu um imóvel residencial, mas não recebeu parte do valor de venda e adquiriu outro imóvel no mesmo valor no prazo de seis meses, pagou a nova aquisição com parte oriunda da venda e outra com recursos já existentes vai poder usufruir o beneficio da isenção fiscal integralmente?

Esclareço que não. O benefício será proporcional. A lei 11.196/1995, em seu artigo 39, estabelece isenção parcial ou total ao contribuinte pessoa física que aplique o produto da venda de um imóvel residencial na compra de outro residencial no país no prazo de seis meses a partir da data da celebração, desde que não tenha usufruído deste beneficio nos últimos cinco anos anteriores ao da operação. Como apenas parte da venda foi recebida, somente esta deve ser considerada como aplicada na apuração do ganho de capital (GCAP).

Vendedor e comprador de um determinado imóvel devem lançar a operação no imposto de renda em que momento? Da compra ou da escritura?

A aquisição de imóveis deve ser lançada quando da celebração do contrato, sendo irrelevante quando será lavrada a escritura. Por força de uso e costume, muitos contribuintes declaram somente quando da escritura e esta situação leva a autuações fiscais. Ao imposto de renda das pessoas físicas se aplica o regime de caixa. Se uma pessoa vende um imóvel em um determinado ano, coloca o recurso em uma aplicação financeira e não registra a venda, não terá como justificar a existência deste recurso.

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